Contrato de Arrendamiento de Bien Mueble: Modelo y Aspectos Clave

El contrato de arrendamiento, según establece el artículo 1915 del Código Civil, implica un acuerdo bilateral en el que ambas partes asumen obligaciones recíprocas: por un lado, una parte se compromete a proporcionar el disfrute de un bien, realizar una obra o suministrar un servicio; por otro lado, la contraparte se obliga a remunerar dicho goce, obra o servicio con un precio previamente acordado. El término “arrendamiento” tiene su origen en la palabra latina “a-renda”, que remite a la idea de entregar algo a cambio de una renta. Este concepto se ha mantenido coherente a través del tiempo y diferentes jurisdicciones, adaptándose a las particularidades culturales y lingüísticas de cada región.

Tipos de Arrendamiento

El marco jurídico del contrato de arrendamiento se diversifica en tres categorías principales, basadas en el objeto del acuerdo entre las partes. Estas categorías son: el arrendamiento de bienes, el arrendamiento de obras y el arrendamiento de servicios.

1. Arrendamiento de Bienes: Se refiere al acuerdo mediante el cual una parte, denominada arrendador, concede a otra, conocida como arrendatario, el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble por un período de tiempo determinado, a cambio de una renta o precio establecido.
2. Arrendamiento de Obras: Implica un contrato en el que una de las partes se compromete a realizar una obra material, ya sea la construcción de un edificio, la elaboración de un bien mueble o la ejecución de algún proyecto específico, a cambio de un precio pactado.
3. Arrendamiento de Servicios: Se establece cuando una parte se obliga a prestar un conjunto de servicios a la otra, bajo ciertas condiciones y términos acordados, a cambio de una compensación económica.

Elementos Esenciales del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento, como instrumento jurídico de suma importancia en las relaciones comerciales y personales, se estructura sobre tres pilares fundamentales que determinan su validez y eficacia. Estos elementos constitutivos, identificados por el jurista Alessandri, son imprescindibles para la conformación de un contrato de arrendamiento legítimo.

1. Objeto del Contrato: El primer requisito esencial es la existencia de un objeto sobre el cual recae el contrato. Este puede ser una cosa material, cuyo disfrute se concede temporalmente, o un hecho, que puede materializarse en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
2. Precio o Renta: El segundo elemento indispensable es el precio o renta que el arrendatario se compromete a pagar al arrendador. Este precio debe estar claramente definido y acordado por ambas partes.
3. Consentimiento Mutuo: El consentimiento mutuo de las partes involucradas respecto al objeto y precio del contrato es fundamental. Este acuerdo manifiesta la voluntad de ambas partes de vincularse bajo los términos específicos del contrato de arrendamiento.

Marco Legal del Arrendamiento de Cosas

El arrendamiento de cosas está regulado por un conjunto de normativas que establecen el marco legal dentro del cual deben operar estos contratos. La legislación aplicable abarca desde disposiciones generales en el Código Civil hasta leyes específicas que abordan situaciones particulares.

1. Ley Nº 18.101: Se aplica al arrendamiento de predios urbanos, estableciendo disposiciones particulares que complementan y, en algunos casos, modifican lo previsto en el Código Civil.
2. La capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento de cosas es generalmente amplia, pero existen disposiciones específicas destinadas a proteger a ciertos grupos o intereses, como los menores de edad, las mujeres casadas en sociedad conyugal, y la seguridad nacional.

Obligaciones del Arrendador

Abordaremos ahora las responsabilidades que incumben a cada parte en el marco de un contrato de arrendamiento, desglosando de manera preliminar los derechos inherentes a los contratantes.

1. Centralmente, el arrendador asume el compromiso fundamental de asegurar el disfrute pacífico del bien por parte del arrendatario a lo largo de la vigencia del contrato.
2. El contrato de arrendamiento establece claramente cuándo y cómo el arrendador debe entregar la propiedad al arrendatario. Este proceso depende de varios factores y situaciones que pueden surgir, lo que afecta directamente los derechos y obligaciones de ambas partes. El momento en que se entrega la propiedad al arrendatario se decide de acuerdo con lo que hayan acordado las partes. Si no se ha especificado nada en el contrato, entonces la entrega debe hacerse justo después de firmarlo.
3. Si el arrendador no puede entregar la propiedad debido a su propia culpa o la de sus empleados: En este caso, el arrendatario puede optar por cancelar el contrato y tiene derecho a recibir una compensación por los inconvenientes causados.
4. La propiedad se debe entregar en el lugar que las partes hayan acordado. La propiedad debe ser entregada completa y en buen estado, listo para el uso que el arrendatario pretende darle. El arrendamiento válido será el que se haya entregado primero. Si ambos recibieron la propiedad, solo el primero cuenta.
5. El contrato de arrendamiento obliga al arrendador a mantener la propiedad en condiciones aptas para el uso acordado, lo cual se traduce en realizar mantenimientos y reparaciones cuando sea necesario.

Artículos Relevantes del Código Civil

• Artículo 1927 del Código Civil: Este artículo establece la obligación del arrendador de mantener la propiedad en un estado adecuado para el uso previsto.
  • Reparaciones Necesarias: Aquellas reparaciones críticas para la funcionalidad y seguridad de la propiedad son responsabilidad del arrendador.
  • Reparaciones Locativas: Son las reparaciones menores que se requieren por el uso normal de la propiedad.
  • Reparaciones Útiles y Voluptuarias: Las mejoras que añaden valor a la propiedad o son meramente estéticas suelen ser asumidas por el arrendatario.
• Artículo 1928 del Código Civil: El arrendador debe asegurar que el arrendatario disfrute de la propiedad sin interferencias. Esto significa que no debe alterar la propiedad de manera que afecte el uso del arrendatario.
• Artículo 1930 del Código Civil: El arrendador también debe proteger al arrendatario de reclamos o acciones de terceros que afecten su derecho de uso.
• Cuando la propiedad tiene defectos ocultos que impiden su uso como fue arrendada, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato. Esto aplica tanto si el arrendador estaba o no consciente de estos defectos al momento de firmar el contrato.

Ejemplo: Imagina que vives en un departamento que alquilaste y se rompe la tubería del baño. Normalmente, quien te rentó el lugar (el arrendador) debería arreglarlo porque es parte de mantener la casa en buen estado. Pero, si él no lo hace rápido y tú terminas pagando a un plomero para solucionarlo, entonces tu arrendador debe devolverte el dinero que gastaste.

Cuando te mudaste al departamento, probablemente pagaste un dinero extra como garantía. Esto es por si acaso se daña algo, el arrendador tiene con qué arreglarlo sin tener que pedirte el dinero en ese momento. Si al final te vas del departamento y todo está como cuando llegaste (sin daños que hayas causado), entonces el arrendador debe devolverte ese dinero extra que diste al principio.

Si algo del departamento que alquilaste causa un problema y resulta en que tengas que pagarle a alguien más por un daño (digamos que una teja cae y rompe algo de tu vecino), y no fue tu culpa, entonces el arrendador debería ayudarte a pagar ese gasto.

Obligaciones del Arrendatario

En el ámbito de los contratos de arrendamiento, el arrendatario, quien recibe la propiedad para su uso, se compromete a cumplir con ciertas responsabilidades esenciales para la sostenibilidad del acuerdo. Estas responsabilidades están delineadas por la ley y el contrato mismo, y su cumplimiento asegura tanto la conservación de la propiedad como la armonía en la relación contractual.

1. Pago de la Renta: La base del contrato de arrendamiento es la obligación del arrendatario de pagar la renta acordada. Este compromiso es esencial y su incumplimiento puede desencadenar la terminación del contrato (Art.
2. Uso Adecuado de la Propiedad: El arrendatario debe emplear la propiedad exclusivamente para los fines establecidos en el contrato. Si se desvía del propósito acordado, el arrendador tiene el derecho de solicitar la finalización del acuerdo y la indemnización correspondiente (Art.
3. Mantenimiento de la Propiedad: Cuidar la propiedad “como un buen padre de familia” implica que el arrendatario debe mantener la propiedad en buen estado, atendiendo a las reparaciones menores y evitando daños significativos (Art.
4. Reparaciones Menores: Conocidas como reparaciones locativas, estas son de responsabilidad del arrendatario, a menos que los daños sean resultado de fuerza mayor o de la mala calidad de la propiedad (Art.
5. No, el arrendatario debe apegarse al uso acordado en el contrato.
6. El arrendatario es responsable de las reparaciones menores o locativas, que son aquellas necesarias para el mantenimiento habitual de la propiedad.
7. Si el arrendatario desea terminar el contrato de arrendamiento antes del plazo acordado, debe notificar al arrendador con el tiempo de antelación establecido en la ley o en el contrato.
8. Generalmente, el arrendatario necesita el consentimiento del arrendador para realizar mejoras significativas en la propiedad. Esto depende de lo establecido en el contrato de arrendamiento.
9. Si no hay cláusulas que lo prohíban, y dependiendo de la legislación local, el arrendatario puede tener derecho a subarrendar la propiedad.
10. Si hay daños en la propiedad y no se puede determinar de manera clara si el arrendatario es responsable, se podrían realizar investigaciones adicionales o se puede solicitar la mediación o arbitraje para resolver la disputa.
11. El arrendatario debe notificar de inmediato al arrendador sobre la necesidad de reparaciones urgentes.
12. El arrendatario debe solicitar la devolución del depósito de garantía al arrendador al final del contrato y tras restituir la propiedad en el estado acordado.
13. Sí, el arrendatario está protegido por la ley si el arrendador no cumple con sus obligaciones.

Restitución de la Propiedad

La obligación del arrendatario de restituir la propiedad al finalizar el contrato de arrendamiento es un principio fundamental en el derecho de arrendamientos. Esta obligación está detalladamente regulada tanto en el Código Civil como en leyes especiales como la Ley Nº 18.101.

1. Obligación de Restitución: Según el artículo 1947, inciso 1º del Código Civil, el arrendatario está obligado a devolver la propiedad al término del arrendamiento.
2. Estado de la Propiedad: La propiedad debe ser devuelta en el estado en que se recibió, ajustando por el desgaste natural debido al uso adecuado y esperado (artículo 1947, inciso 2º).
3. Desahucio: Para los contratos mes a mes o de duración indefinida, se puede terminar el contrato mediante un desahucio, que puede ser judicial o a través de una notificación personal por un notario, según la reforma introducida por la Ley Nº 19.866 (artículo 3º).
4. Mora en la Restitución: El arrendatario no está en mora de restituir la propiedad hasta que sea requerido formalmente por el arrendador, incluso si hubo un desahucio previo.

La restitución de la propiedad es un proceso delicado que implica la comprensión clara de las obligaciones y derechos tanto del arrendador como del arrendatario. La ley busca equilibrar estos intereses, proporcionando un marco en el cual el arrendatario está obligado a devolver la propiedad en buenas condiciones, ajustándose al desgaste normal, y el arrendador tiene mecanismos para reclamar la propiedad cuando el contrato llega a su fin. Es importante que tanto arrendadores como arrendatarios se asesoren correctamente sobre estas disposiciones y actúen conforme a las mismas para evitar conflictos y sanciones.

Ejemplo de Cláusulas en un Contrato de Arrendamiento

A continuación, se presentan ejemplos de cláusulas que podrían incluirse en un contrato de arrendamiento de vehículo:

1. OBJETO DEL CONTRATO: A través del presente contrato de arrendamiento, el arrendador, don/ña ________________________, da en arrendamiento el inmueble, (se puede agregar también por ejemplo: bodega, estacionamiento, el estado en que se encuentra éste, etc.) descrito y ya identificado.
2. PLAZO: El presente contrato de arrendamiento rige a partir de la fecha de celebración del presente, en la que se hace entrega material al arrendatario de la vivienda y de las llaves de acceso a la misma, y su vigencia será de un año a contar de esta fecha. Este plazo se renovará en forma tácita, automática y sucesivamente en las mismas condiciones aquí pactadas, si ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de poner término al arrendamiento a través de un aviso. Dicho aviso se debe notificar mediante carta certificada al domicilio consignado por las partes en la comparecencia, con a lo menos 60 días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo pactado precedentemente o de una cualquiera de sus prórrogas. En caso que el arrendatario quisiera poner término al arriendo antes del plazo convenido, restituyendo al efecto la propiedad, deberá cancelar la renta del período faltante para la terminación del contrato de arrendamiento. En caso de mora o simple retardo en el pago de la renta de arrendamiento, se deberá pagar el equivalente al 1% de la renta pactada por cada día de atraso.
3. REAJUSTE: La renta se reajustará durante toda la vigencia del arrendamiento; reajuste que se hará cada ____ meses, en la misma proporción o porcentaje en que haya podido variar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que lo reemplace, del período anterior y en forma acumulada. Para los efectos de calcular el porcentaje de este reajuste, se tomará el número de ____ meses inmediatamente anterior al mes en que se deba reajustar la renta de arrendamiento para su pago.
4. MES DE GARANTÍA: El arrendatario entrega en este acto la cantidad correspondiente a 1 mes de renta, ($ __________) con el fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe; la devolución y conservación de las especies y artefactos que se indicarán en el inventario; el pago de los perjuicios y deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones; y, en general, para responder del fiel cumplimiento de las estipulaciones de este contrato de arrendamiento, en concepto de fianza o mes de garantía, suma que se entrega en efectivo, y deberá devolverse con los debidos reajustes de IPC - y también en efectivo- en el plazo de un mes a contar desde el día en que se devuelvan las llaves al arrendador.
5. OTROS PAGOS DEL CARGO DEL ARRENDATARIO: Estará obligado a pagar puntualmente, los consumos de servicios básicos como electricidad, agua potable, gas, extracción de basura y los gastos comunes que tiene el departamento. El atraso de un mes en cualquiera de los pagos indicados, dará derecho al arrendador para solicitar la suspensión de los servicios respectivos.
6. MULTAS EN OBLIGACIONES MOROSAS: En caso de no pago oportuno de la renta de arrendamiento y, o de los gastos comunes- si procedieren- la parte arrendataria devengará, a título de multa, una cantidad equivalente al ____ por ciento de la renta pactada, esto es, ($ __________), por cada día de atraso en el pago de la renta estipulada, esto es a contar del 6° día del mes.
7. RESTITUCIÓN DEL IMUEBLE: El arrendatario debe devolver la vivienda, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
8. De parte del arrendatario: Se obliga a mantener en buen estado el aseo y conservación de la propiedad arrendada y todas las instalaciones del departamento, como asimismo a arreglar por su cuenta deterioros que haya producido por su acción en los cielos, pisos, paredes, vidrios, pinturas, instalaciones, grifería u otros. Del mismo modo se obliga la arrendataria a responder de los deterioros que en los bienes comunes o en el resto del inmueble, o propiedades vecinas puedan causar el mismo, el personal que trabaje para el o bajo su dependencia y las personas que visiten o concurran al inmueble arrendado por cualquier motivo, siendo de su cargo la reparación de los daños causados. El arrendatario no tendrá obligación de efectuar mejoras, conviniéndose que las que haga el arrendatario quedaran a beneficio de la propiedad sin que el dueño este obligado a cancelar suma alguna por ella, cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto sin perjuicio de poder convenirse otra norma por escrito.
9. VISITAS AL INMUEBLE: El arrendatario se obliga a dar facilidades necesarias para que el arrendador o quien lo represente, pueda visitar el inmueble cuando lo desee para verificar el estado de mantención en que se encuentra. Asimismo, en caso que se desee venderlo o arrendarlo si está pronto a terminar el presente contrato de arrendamiento, el arrendatario se obliga a permitir su visita, a lo menos, ___ días de cada semana, durante ___ horas cada día, entre las __:__ y __:__ horas, a su elección.
10. ROBOS Y PERJUICIOS: El arrendador no responderá por robos que puedan ocurrir en la propiedad arrendada o por perjuicio causados por incendio, inundaciones, roturas de cañerías, efectos de humedad o calor, etc. Se prohíbe al arrendatario modificar desagües, instalaciones de agua, luz eléctrica, sin permiso escrito del arrendador, como a si mismo hacer variaciones en parte algunas de la propiedad, como en la pintura, estructuras internas o separaciones de ambientes. De producirse desperfectos en el inmueble cuya reparación correspondan al arrendador, el arrendatario deberá darle aviso inmediato de lo sucedido.
11. GARANTÍA PERSONAL: CODEUDOR SOLIDARIO: Como garantía de fiel cumplimiento don/ña ___________________________ de profesión __________________________ cédula de identidad número _______________________, con domicilio en _______________________ número ________, Comuna de _______________________, se constituye como codeudor/a del arrendatario, obligándose solidariamente a todas las obligaciones que asume don/ña ___________________________ y que emanen del presente contrato de arrendamiento. Quien firma el presente instrumento en señal de aceptación. El Codeudor Solidario Además acepta una letra a favor del arrendador, a la vista por ($ __________) para hacerla efectiva en caso de incumplimiento de contrato por parte del arrendatario y se liquidará al término de éste.
12. DOMICILIO: El arrendatario como su aval y codeudor solidario que suscriben el presente contrato, quedan obligados a informar al arrendador cualquier cambio de domicilio laboral, en el caso del arrendatario y domicilio particular y laboral del aval y codeudor, como sus correos electrónicos y sus números de teléfonos.

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